دعوى تثبيت الملكية في القانون الكويتي

ظل يسكن في منزله لعقود، يطوّره عامًا بعد عام، دون أن يشك لحظة في حقه فيه، لم تكن لديه أوراق رسمية، لكنه يملك الحكاية الكاملة: بناء، حيازة، وشهود. وعندما ظهرت منازعة على العقار، أدرك أنه بحاجة إلى حماية قانونية لما يملكه بالفعل.

هنا ظهرت أهمية دعوى تثبيت ملكية وفق القانون الكويتي، وهي دعوى قانونية تُرفع أمام المحكمة لإثبات ملكية عقار لم يُسجّل رسميًا، لكنها قائمة على الحيازة أو مستندات غير موثقة.

يمكنك التواصل مباشرة مع محامي كويتي شاطر في القضايا العقارية، عبر الأرقام في صفحة اتصل بنا، أو عبر زر الواتس اب أسفل الشاشة.

إجراءات دعوى تثبيت ملكية وفق القانون الكويتي

دعوى تثبيت الملكية هي دعوى قانونية يُطالب فيها صاحب العقار بإثبات ملكيته أمام المحكمة، إذا لم تكن الملكية مسجّلة رسميًا، سواء بسبب الحيازة الطويلة أو وجود عقد غير موثق.

وتتم الإجراءات وفق الخطوات التالية:

1. استشارة محامي: الخطوة الأولى هي مراجعة محامي في الكويت متمرس لتقييم الوضع القانوني للعقار والتأكد من توافر شروط رفع الدعوى.
2. تجهيز المستندات والأدلة: يشمل ذلك عقود البيع العرفية أو إيصالات الدفع، وشهادات الشهود، ووصف دقيق للعقار أو خريطة مساحية.
3. تحرير وتقديم صحيفة الدعوى: تُقدَّم الصحيفة للمحكمة المدنية المختصة، وتتضمن أوصاف العقار، الأساس القانوني للطلب، وطلبات المدعي (مثل: التثبيت، منع التعرض…).
4. صحيفة الدعوى: وفق المادة (11 مكرر) من قانون التسجيل العقاري (مرسوم رقم 5 لسنة 1959)، يجب إشهار صحيفة الدعوى في إدارة التسجيل العقاري خلال 3 سنوات من صدور الحكم، حتى يُمكن تسجيل الملكية رسميًا.
5. نظر الدعوى أمام المحكمة: قد يتم ندب خبير، وسماع شهود، والنظر في الأدلة. وبعد المرافعات تصدر المحكمة حكمها إما بتثبيت الملكية أو برفض الدعوى.
6. تسجيل الحكم: بعد صدور الحكم النهائي، يُقدَّم لإدارة التسجيل العقاري لتأشيره رسميًا، ومن ثم إصدار سند ملكية باسم المدعي.

شروط دعوى تثبيت الملكية

لكي تقبل المحكمة دعوى تثبيت الملكية، يجب توفر الشروط التالية:

• الحيازة الفعلية للعقار لمدة طويلة (غالبًا لا تقل عن 15 سنة)، علنية وهادئة.
• وجود مستندات غير موثقة مثل عقود بيع عرفية أو مستندات دفع.
• عدم وجود نزاع قانوني سابق حول الملكية لم يُحسم.
• الوصف الكامل للعقار من حيث الموقع والمساحة والحدود.
• إثبات العلاقة القانونية بين المدعي والعقار (ميراث، شراء، تخصيص…).

الحالات التي تُرفع فيها دعوى تثبيت الملكية

تُرفع دعوى تثبيت الملكية عندما تكون ملكية العقار قائمة فعليًا لكنها غير مسجَّلة رسميًا، وتظهر الحاجة إليها في الحالات التالية:

• عند شراء عقار بعقد عرفي غير موثق: حيث يمتلك المشتري العقار فعليًا دون تسجيل رسمي، فيلجأ للقضاء لإثبات الملكية.
• استلام أرض بالتخصيص أو المنحة دون إنهاء التسجيل: في بعض الحالات يُسلَّم الشخص أرضًا بموجب تخصيص أو منحة، لكنه لا يُكمل إجراءات التسجيل الرسمي، مما يتطلب رفع دعوى تثبيت ملكية لإثبات حقه قانونًا.
• الحيازة الطويلة الهادئة دون اعتراض: من يضع يده على عقار علنًا ولسنوات طويلة دون منازعة قد يكتسب الحق في تثبيت الملكية قانونًا.
• منازعات بين الورثة على عقار غير مسجَّل: حين يُترك عقار غير موثّق ضمن تركة، ويلجأ أحد الورثة لإثبات ملكيته قبل تقسيمه أو التصرف فيه.

دور المحامي في دعوى تثبيت الملكية

الاستعانة بمحامٍ مختص ضرورية لضمان نجاح دعوى تثبيت الملكية، إذ تشمل مهامه:

1. تقييم الموقف القانوني وإبداء الرأي حول فرص نجاح الدعوى.
2. صياغة صحيفة الدعوى بما يتوافق مع قانون المرافعات وقانون التسجيل العقاري.
3. تقديم الأدلة أمام المحكمة مثل الشهادات، المستندات، والمخططات.
4. طلب ندب خبير عقاري لتحديد وضع العقار.
5. متابعة مراحل التقاضي حتى صدور الحكم النهائي.
6. تسجيل الحكم في إدارة التسجيل العقاري خلال المدة القانونية.

الأسئلة الشائعة

المحامي رياض الفضلي

محامي ومستشار قانوني حصل على درجة البكالوريوس في القانون من جامعة الكويت، حيث تميز بتفوقه الأكاديمي واهتمامه العميق بالقضايا القانونية. تابع دراساته العليا ليحصل على دورات تخصصية، من ضمنها دورة متقدمة في تحليل القضايا الدولية والسياسية، مما أضاف إلى معرفته وفهمه العميقين للأحداث والقضايا العالمية وتأثيرها على القانون.

يتمتع المحامي رياض الفضلي بخبرة واسعة في مجال القانون الكويتي، حيث عمل على مدى سنوات في تقديم الاستشارات القانونية والتمثيل القانوني للعديد من العملاء في الكويت. لديه خبرة متميزة في مجالات القانون المدني والتجاري والجنائي، بالإضافة إلى قضايا حقوق الإنسان.

• عضو جمعية المحامين الكويتية: يساهم بشكل فعال في الأنشطة والفعاليات التي تنظمها الجمعية، ويشارك في تطوير المهنة وتحسين مستوى الخدمات القانونية في الكويت.
• مستشار تحكيم دولي: يتمتع بخبرة في حل النزاعات الدولية من خلال التحكيم، وهو معتمد كمستشار تحكيم دولي، مما يمكنه من التعامل مع القضايا العابرة للحدود بفعالية.
• عضو اتحاد المحامين العرب: يشارك في المؤتمرات والاجتماعات التي ينظمها الاتحاد، ويعمل على تعزيز التعاون بين المحامين في الدول العربية.
• عضو لجنة حقوق الإنسان بنقابة المحامين المصرية: يعمل على دعم حقوق الإنسان والمساهمة في تعزيز الوعي القانوني بحقوق الأفراد، ويشارك في الأنشطة والبرامج التي تنظمها اللجنة.