في إحدى الحالات، استأجر شخص شقة في الكويت بعد أن قيل له إنها جاهزة للسكن، خلال الأسبوع الأول بدأت الأعطال تتكرر: انقطاع متكرر لخدمة أساسية، مع الوقت صار استخدام الشقة مرهقًا وغير مستقر، وأصبح واضحًا أن المشكلة ليست عارضًا بسيطًا بل خلل يؤثر على الانتفاع الحقيقي من العين المؤجرة.
في هذا المقال، سنوضح كيفية فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر في الكويت لتجنب الوقوع في المشاكل القانونية.
تواصل مباشرة مع محامي عقاري في الكويت عبر الأرقام في صفحة اتصل بنا، أو عبر زر الواتس اب.
جدول المحتويات
كيفية فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر في الكويت
يُقصد بفسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء مدتها القانونية بسبب سبب مشروع يقرّه القانون، كإخلال المؤجر بالتزاماته، أو تعذّر الانتفاع بالعين المؤجرة، أو تحوّل العقد إلى عبء غير محتمل على المستأجر وفق الضوابط القانونية.
كما يجب على المستأجر أن يلتزم بالمدة القانونية المحددة في إرسال التنبيه أو خطاب فسخ العقد، التي حددتها بدقة المادة 19 من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات، وهي:
- 15 يوم إذا كانت مدة الإيجار في العقد ثلاثة أشهر.
- شهر واحد إذا كانت مدة الإيجار في العقد ستة أشهر.
- شهرين إذا كانت مدة الإيجار في العقد من ستة أشهر فما فوق.
حتى يتم فسخ عقد الإيجار بشكل قانوني يحمي المستأجر من أي مطالبات أو نزاعات، يجب اتباع خطوات محددة ومنظمة، على النحو التالي:
- مراجعة عقد الإيجار بدقة: يبدأ الأمر بقراءة بنود العقد، خصوصًا ما يتعلق بالمدة، وشروط الإنهاء، والتزامات كل طرف، وهل يتضمن العقد بندًا يجيز الفسخ أو الإنهاء بإخطار مسبق.
- تحديد السبب القانوني للفسخ: مثل وجود عيب جوهري في العين المؤجرة، أو نقص كبير في الانتفاع، أو إخلال المؤجر بالتزاماته، أو سبب خارج عن الإرادة يجعل الاستمرار في العقد غير ممكن أو مرهقًا.
- توثيق السبب بالأدلة: كالمراسلات، أو الصور، أو التقارير الفنية، أو أي مستند يثبت أن سبب الفسخ حقيقي ومؤثر، لأن الفسخ دون إثبات قد يُعتبر إخلالًا من جانب المستأجر.
- إخطار المؤجر كتابةً بالرغبة في الفسخ: يتم توجيه إخطار واضح يبيّن سبب الفسخ ويمنح المؤجر – إن لزم – فرصة المعالجة، وذلك لحماية موقف المستأجر قانونيًا.
- تسليم العين المؤجرة رسميًا: عبر محضر تسليم أو ما يثبت إخلاء العقار، حتى لا تستمر المطالبة بالأجرة أو تُثار منازعة حول تاريخ انتهاء العلاقة الإيجارية.
شروط فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر
حتى يحق للمستأجر فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته دون أن يتعرض إلى مشاكل قانونية، عليه أن يلتزم بمجموعة من الشروط والأسباب التي توجب له ذلك، أبرزها:
- وجود عقد إيجار مثبت بالكتابة، مبرم بينه وبين المؤجر.
- عدم استلام المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في التاريخ المحدد في العقد للتسليم.
- استلام المستأجر العين المؤجرة في حال لا تصلح معها لأن تفي بما أُعِدَّت له من المنفعة.
- استلام المستأجر العقار المؤجر في حالة تعرض سلامته وصحته أو سلامة من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم .
- تغير الظروف المعيشية والاقتصادية أو رغبة المستأجر في الانتقال إلى مدينة أخرى.
نموذج فسخ عقد ايجار من قبل المستأجر
من أجل ضمان صياغة نموذج فسخ عقد الإيجار من جانب المستأجر بشكل صحيح وتجنب أي مشاكل قانونية قد تنشأ عن ذلك بينه وبين المؤجر، نقدم لكم في هذه الفقرة نموذجًا استرشاديًا يمكنكم البناء على أساسه، وهو
التاريخ: …/…/2026
إلى السيد/ … (المؤجر)
العنوان: …
الهاتف: …
الموضوع: إخطار بإنهاء/فسخ عقد إيجار
تحية طيبة وبعد،
أنا الموقع أدناه/ … (المستأجر) أُخطر سيادتكم برغبتي في إنهاء/فسخ عقد الإيجار رقم (…)، الخاص بالعقار الكائن في (…)، والمبرم بتاريخ …/…/…، وذلك:
إن كان هناك بند بالعقد: استنادًا إلى البند رقم (….) من عقد الإيجار الذي يجيز الإنهاء قبل نهاية المدة بموجب إخطار مسبق مدته (… يومًا/شهرًا).
أوإن كان سببًا قانونيًا: لقيام سبب مؤثر يتمثل في (…)، والذي ترتب عليه (نقص جوهري في الانتفاع/تعذر الاستعمال المتفق عليه/إخلال بالتسليم/…)، مع الإشارة إلى ما سبق إبلاغكم به بموجب (رسائل/إنذارات/تقرير فني/صور) بتاريخ (…).
وعليه، أطلب منكم تحديد موعد خلال (… أيام) لمعاينة العين المؤجرة واستلامها وتحرير محضر تسليم يتضمن: حالة العين، القراءات (إن وجدت)، وتسوية المستحقات حتى تاريخ التسليم.
كما أطلب رد مبلغ التأمين/الوديعة وقدره (… د.ك) وفقًا لبنود العقد بعد المعاينة وخصم ما يثبت نظامًا من مستحقات أو أضرار غير اعتيادية إن وجدت.
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام.
اسم المستأجر: …
الرقم المدني: … (اختياري حسب سياساتك)
رقم الهاتف: …
التوقيع: …
دور المحامي في فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر
وجود محامي في الكويت متخصص في القضايا العقارية يلعب دورًا محوريًا في حماية المستأجر من أي تبعات قانونية قد تنشأ عن فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته، وضمان أن تتم الخطوة على أساس قانوني سليم.
- تحليل عقد الإيجار بدقة: يراجع المحامي بنود العقد بندًا بندًا، ويحدد ما إذا كان هناك شرط يجيز الإنهاء أو الفسخ المبكر، وما هي الالتزامات التي أخلّ بها المؤجر إن وُجدت.
- تقييم السبب القانوني للفسخ: يميّز المحامي بين الأسباب المقبولة قانونًا وتلك التي لا تصلح وحدها للفسخ، ويحدد المسار الأنسب: فسخ، أو إنهاء، أو إنقاص أجرة، بما يحمي موقف المستأجر.
- تجهيز ملف الإثبات: يتولى جمع وصياغة الأدلة الداعمة مثل المراسلات، التقارير الفنية، الصور، والإنذارات، بطريقة تجعل السبب واضحًا ومؤثرًا أمام المؤجر أو المحكمة.
- صياغة الإخطار القانوني بشكل سليم: يحرر المحامي إخطار الفسخ أو الإنهاء بصياغة دقيقة لا تتضمن تنازلات غير مقصودة، ولا تفتح بابًا لمطالبات مالية أو تعويضات مستقبلية.
- متابعة إجراءات التسليم وتسوية المستحقات: يشرف على تحرير محضر تسليم العين المؤجرة، وتصفية الأجرة والوديعة، بما يمنع استمرار المطالبة بالأجرة بعد تاريخ الإخلاء.
- تمثيل المستأجر عند النزاع: في حال نشوء خلاف مع المؤجر، يتولى المحامي الدفاع عن المستأجر والمطالبة بحقوقه وفق القانون، سواء بالطرق الودية أو أمام الجهات القضائية المختصة.
الأسئلة الشائعة حول فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر
في الختام، يعد فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر في الكويت إجراءً قانونيًا يتطلب الالتزام بشروط معينة وخطوات محددة يجب أن يكون على دراية وافية بها وهو ما حرصنا على تقديمه بالتفصيل في مقالنا.
وفي حال وجود أي استفسارات أو صعوبات، يُنصح باستشارة محامي عقارات في الكويت من شركة انعقاد للمحاماة والاستشارات القانونية.
اقرأ المزيد عن: استئناف حكم ايجارات بالكويت، وتعرف على الفرق بين إنهاء العقد وفسخ العقد في الكويت.
محامي ومستشار قانوني حصل على درجة البكالوريوس في القانون من جامعة الكويت، حيث تميز بتفوقه الأكاديمي واهتمامه العميق بالقضايا القانونية. تابع دراساته العليا ليحصل على دورات تخصصية، من ضمنها دورة متقدمة في تحليل القضايا الدولية والسياسية، مما أضاف إلى معرفته وفهمه العميقين للأحداث والقضايا العالمية وتأثيرها على القانون.
يتمتع المحامي رياض الفضلي بخبرة واسعة في مجال القانون الكويتي، حيث عمل على مدى سنوات في تقديم الاستشارات القانونية والتمثيل القانوني للعديد من العملاء في الكويت. لديه خبرة متميزة في مجالات القانون المدني والتجاري والجنائي، بالإضافة إلى قضايا حقوق الإنسان.
- عضو جمعية المحامين الكويتية: يساهم بشكل فعال في الأنشطة والفعاليات التي تنظمها الجمعية، ويشارك في تطوير المهنة وتحسين مستوى الخدمات القانونية في الكويت.
- مستشار تحكيم دولي: يتمتع بخبرة في حل النزاعات الدولية من خلال التحكيم، وهو معتمد كمستشار تحكيم دولي، مما يمكنه من التعامل مع القضايا العابرة للحدود بفعالية.
- عضو اتحاد المحامين العرب: يشارك في المؤتمرات والاجتماعات التي ينظمها الاتحاد، ويعمل على تعزيز التعاون بين المحامين في الدول العربية.
- عضو لجنة حقوق الإنسان بنقابة المحامين المصرية: يعمل على دعم حقوق الإنسان والمساهمة في تعزيز الوعي القانوني بحقوق الأفراد، ويشارك في الأنشطة والبرامج التي تنظمها اللجنة.